Amortizar parte de la hipoteca reduciendo el plazo te ahorra casi siempre más intereses que reducir la cuota. Con esta calculadora de amortización anticipada ves las dos opciones con tus números: cuánto bajan la cuota o los años que te quedan, cuántos intereses te ahorras y la comisión máxima que te puede cobrar el banco.
Solo necesitas el capital pendiente, el tipo de interés, el plazo que te queda y el dinero que quieres adelantar. Los datos los tienes en la banca online o en el último recibo de la hipoteca.
Calculadora de amortización anticipada
Compara cuánto te ahorras en intereses si reduces el plazo o si reduces la cuota de tu hipoteca.
Si reduces el plazo
Si reduces la cuota
Comisión
Cómo usar la calculadora de amortización anticipada
- Escribe el capital pendiente: lo que te queda por devolver, no lo que pediste al firmar.
- Pon el tipo de interés actual. Usa el TIN, que es el que aparece en el recibo. Si tu hipoteca es variable, es el euríbor más el diferencial de la última revisión.
- Indica los años y meses que te quedan por pagar.
- Escribe el dinero que quieres amortizar. Tiene que ser menos que el capital pendiente.
- Elige si tu hipoteca es variable o fija y cuántos años han pasado desde la firma. Con eso la calculadora estima la comisión máxima que permite la ley.
- Pulsa Calcular ahorro.
El resultado es orientativo. Tu banco calcula con las fechas exactas de cobro y con el redondeo de su contrato, así que puede variar unos euros. Esta calculadora no es asesoramiento financiero ni legal: antes de amortizar, confirma con tu banco la comisión y las condiciones de tu escritura.
¿Reducir cuota o reducir plazo?
Cuando adelantas dinero, el banco te deja elegir entre dos opciones:
- Reducir plazo: sigues pagando la misma cuota, pero terminas antes. Es la que más intereses ahorra.
- Reducir cuota: mantienes los años que te quedan y pagas menos cada mes. Ahorras menos, pero ganas margen mensual.
La diferencia se ve con un ejemplo. Una hipoteca con 120.000 € pendientes, un TIN del 3 % y 20 años por delante tiene una cuota de 665,52 €. Si amortizas 10.000 €, pasa esto:
| Opción | Cuota | Plazo que queda | Intereses ahorrados |
|---|---|---|---|
| Sin amortizar | 665,52 € | 20 años | — |
| Reducir plazo | 665,52 € | 17 años y 10 meses | 7.634 € |
| Reducir cuota | 610,06 € | 20 años | 3.310 € |
Reducir plazo ahorra más del doble porque el capital se devuelve antes y deja de generar intereses durante más de dos años. Reducir cuota tiene sentido si necesitas aliviar el presupuesto de cada mes o si tus ingresos van a bajar.
Comisión por amortización anticipada: lo que permite la ley
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario limita lo que puede cobrarte el banco por adelantar dinero. La comisión se calcula sobre la cantidad que amortizas, no sobre toda la deuda, y nunca puede superar la pérdida financiera real del banco.
| Tipo de hipoteca | Periodo | Comisión máxima |
|---|---|---|
| Variable, si el contrato fija 3 años | 3 primeros años | 0,25 % |
| Variable, si el contrato fija 5 años | 5 primeros años | 0,15 % |
| Variable | Después de ese periodo | Sin comisión |
| Fija o mixta en su periodo fijo | 10 primeros años | 2 % |
| Fija o mixta en su periodo fijo | Del año 11 en adelante | 1,5 % |
| Cambio de variable a fija | 3 primeros años | 0,05 % |
| Cambio de variable a fija | Después | Sin comisión |
En las variables, el contrato elige solo una de las dos opciones: o el 0,25 % durante tres años o el 0,15 % durante cinco. Lo tienes en la escritura, en el apartado de reembolso anticipado. Si firmaste antes del 16 de junio de 2019, revisa la escritura, porque las condiciones pueden ser distintas.
En el ejemplo anterior, con una hipoteca variable y cuatro años desde la firma, la comisión máxima por amortizar 10.000 € sería de 15 €. Frente a los 7.634 € de ahorro, apenas cuenta.
¿Cuándo compensa amortizar la hipoteca?
Compensa más cuanto antes lo hagas. En los primeros años la mayor parte de la cuota son intereses, así que cada euro que adelantas evita más intereses que si lo haces al final.
Antes de adelantar dinero, revisa estos puntos:
- Deja un fondo de emergencia de varios meses de gastos. El dinero que das al banco no lo recuperas si lo necesitas.
- Si tienes deudas más caras, como préstamos personales o tarjetas, págalas antes que la hipoteca.
- Comprueba la comisión de tu contrato con la tabla de arriba.
- Si tu tipo de interés es muy bajo, quizá prefieras tener el dinero disponible.
Amortizar o invertir
Amortizar te da una rentabilidad segura igual al tipo de interés de tu hipoteca: si pagas un 3 %, cada euro adelantado te ahorra ese 3 % sin riesgo. Invertir puede rendir más, pero no está garantizado y tributa en el IRPF. Para comparar, usa el tipo de tu hipoteca como listón. Si quieres calcular porcentajes de rentabilidad, tienes la calculadora de porcentajes.
Si compraste tu vivienda antes de 2013
Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya te aplicabas la deducción, puedes seguir deduciendo en torno a un 15 % (7,5 % estatal más el tramo de tu comunidad) de lo que pagas al año por la hipoteca, con un máximo de 9.040 €. Cuentan la amortización y los intereses. Si ya llegas a esa cifra con tus cuotas, adelantar más dinero no te da más deducción ese año. Lo explica el manual de la Agencia Tributaria.
Cómo pedir la amortización anticipada al banco
- Revisa en la escritura la comisión y si hay que avisar con antelación. La ley permite pactar un aviso de hasta un mes.
- Pide al banco la información sobre la operación. Está obligado a dártela en un máximo de tres días hábiles.
- Solicita la amortización desde la banca online o en la oficina e indica si quieres reducir cuota o plazo.
- Ten el dinero en la cuenta asociada a la hipoteca el día de la operación.
- Pide el nuevo cuadro de amortización y comprueba que la cuota o el plazo han cambiado como esperabas.
Cómo hace las cuentas esta calculadora
Usa el sistema de amortización francés, el habitual en las hipotecas en España: la cuota es fija y cada mes se paga primero el interés del capital pendiente y el resto devuelve deuda. La cuota se calcula así:
Cuota = C × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
C es el capital pendiente, i el tipo mensual (TIN ÷ 12 ÷ 100) y n el número de cuotas que quedan. Los intereses ahorrados salen de comparar lo que pagarías en total sin amortizar con lo que pagas en cada opción, incluido el dinero que adelantas.
Preguntas frecuentes
Es devolver al banco parte o toda la deuda de la hipoteca antes de tiempo. Si es parcial, eliges entre reducir la cuota o el plazo. Si es total, cancelas la hipoteca.
La ley no fija ningún mínimo. Algunos contratos sí ponen una cantidad mínima por operación, así que revisa la escritura o pregunta a tu banco.
Sí. En las hipotecas variables, pasados los 3 o 5 primeros años según tu contrato, el banco no puede cobrarte nada. En las fijas puede cobrar durante toda la vida del préstamo, pero nunca más que su pérdida financiera real.
Solo si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya aplicabas la deducción. La base máxima es de 9.040 € al año, sumando amortización e intereses.
Al principio. En los primeros años la mayor parte de la cuota son intereses, así que cada euro adelantado te ahorra más.
Tienes derecho a que te devuelvan la parte de la prima que no se ha consumido de los seguros vinculados al préstamo.
Otras calculadoras útiles
- Calculadora de porcentajes: calcula cualquier porcentaje, aumentos y disminuciones.
- Calculadora de días entre fechas: cuenta los días hasta tu próxima revisión o cuota.
- Calculadora de regla de tres: resuelve proporciones directas e inversas.
- Calculadora de descuentos: precio final y ahorro con una o dos rebajas.
Información comprobada en octubre de 2026 con la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y el manual de la Agencia Tributaria.
